전세 사기 관련 공인중개사의 설명, 확인 의무

최근 임대차 계약 관련 대법원 판결이 여러 건 나왔습니다.

일반적으로 대법원의 판결을 받기까지 꽤 오랜 시간이 걸리는 것으로 고려할 때, 법원에서도 임대차 관련 법리를 제시하기 위해 다른 건보다 더욱 서둘러 판결을 하려고 노력한다는 점을 알 수 있습니다.

다가구주택 임대차 계약을 중개할 때 공인중개사가 임대인 말을 그대로 임차인에게 전달한 것만으로는 설명, 확인의무를 다한 것으로 볼 수 없습니다.

다가구주택 임대차 계약을 체결할 때 우선적으로 체크해야 할 점에는 다가구주택에 설정되어 있는 저당권의 실제 피담보채무액, 이미 거주하고 있는 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차의 시기와 종기, 확정일자 부여 현황 등이 있습니다.
다가구주택의 특성상 등기사항전부증명서 등에서 확인하기 어려운 선순위 임차권, 임차보증금채권 등이 다수 존재할 우려가 있기 때문에 이를 반드시 확인하여야 합니다.
 
공인중개사는 공인중개사법, 시행령, 시행규칙에 의하여 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우 관련 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담합니다.
그리고 공인중개사법 시행규칙 서식에 따른 중개대상물 확인, 설명서 중 중개목적물에 대한 '실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항'란에는 그 내용을 기재하여 교부할 의무가 있습니다.
만약 임대의뢰인이 관련 자료 요구에 제대로 응답하지 않을 경우, 응답하지 않아 정확하지 않을 수 있다는 내용을 중개대상물 확인, 설명서에 적어 임차인에게 제공하여야 합니다.
이를 제대로 하지 않을 경우 공인중개사법 제30조에 따른 손해배상 책임을 부담합니다.
 
특히, 임대인이 얘기한 내용을 믿고 임차인에게 얘기해 준 것만으로는 절대로 그 책임을 벗어날 수 없다고 대법원은 명시적으로 판단하였습니다.
중개업자라면 다가구주택의 규모, 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세에 비추어 임대인이 확인해 준 금액이 실제와 다를 수 있고, 다른 임차인이 있을 것임을 충분히 알 수 있었을 것이므로 이러한 임차인에게 분명하게 알려주어야 한다고 하였습니다.

한국공인중개사협회를 상대로도 마찬가지 판단이 이뤄집니다.

한국공인중개사협회는 공인중개사가 부동산 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에 그 손해에 대하여 1억 원을 한도로 공제금을 지급하기로 한 공제사업자에 해당합니다.
공인중개사가 잘못을 하였다면 그대로 한국공인중개사협회를 상대로도 손해배상청구를 할 수 있습니다.
통상 하나의 소송에서 공인중개사, 한국공인중개사협회 모두를 상대로 손해배상청구를 하게 됩니다.

728x90

임차인의 과실이 인정되어 손해배상액이 줄어들 가능성은 있습니다.

임대차계약을 체결하면서 특약사항으로 '선순위 권리(근저당권, 임차권 등)로 인하여 경매 등이 실행될 경우 임차보증금의 전부 또는 일부를 반환하지 못할 수도 있다.'는 내용을 임대인과 공인중개사가 넣는 경우가 있습니다.
공인중개사는 이런 조항을 들어 손해배상책임이 없다고 주장하는 경우도 있습니다.
하지만 위에서 말씀드린 설명의무 준수가 중요한 것이지, 해당 조항은 손해배상책임이 있는지 여부를 판단함에 있어 그다지 중요한 사항은 아닙니다.
다만, 임차인이 이런 조항을 확인하였음에도 필요한 조치를 제대로 하지 않았다면 이는 임차인의 과실에 해당하여 손해배상액 제한 사유에 해당한다고 보는 것이 하급심의 대체적인 태도입니다.
 
예를 들어, 확정일자를 부여받더라도 최우선순위로 보장받을 수 있는 보증금 액수는 소액에 불과하므로, 보장받지 못하는 금액을 확보할 조치를 따로 취할 필요가 있습니다.
이를 하지 않을 경우, 손해배상청구를 하더라도 법원에서는 임차인이 자신의 보증금을 지키기 위하여 최소한으로 하여야 할 일을 하지 않은 과실이 있다고 보아 손해액을 일부 제한하여 인정하기도 합니다.
전세권을 할 수 있었음에도 하지 않았다면 과실 사유로 고려될 것입니다.
그리고 확정일자만큼은 꼭 받아야 합니다.
확정일자마저 받지 않았다면 손해액이 또 제한될 것입니다.
임대인에게 확인하는 과정을 거치지 않은 것도 과실 사유로 고려될 수 있습니다.
 
질문은 메일로 하여 주세요(주소는 공지사항에 있습니다).