상속받은 부동산 등기 문제

상속받은 부동산의 등기는 매우 신중하게 하여야 합니다.

요즘 아파트 가격이 급등하면서 상속세를 납부해야 하는 경우도 급증하였습니다.
상속세 및 증여세법(상증세법)에서는 어떤 형태든 상속인이 남긴 재산은 모두 상속재산으로 봅니다. 
그리고 상속세를 결정할 때 과세표준은 상속재산에서 여러가지 공제 금액을 뺀 금액으로 정합니다(상증세법 제25조).
과세표준이 결정되면 상증세법 제26조가 정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 상속세를 정하게 됩니다.
 
상속인은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 상속세의 과세과액 및 과세표준을 관할세무서장에 신고하여야 합니다(상증세법 제67조).
이를 상속세 과세표준신고라고 합니다.
신고를 하게 되면 보통 세무서에서 10주 정도 조사를 한다고 합니다.
 
과세표준과 관련하여, '기초공제'라고 하여 상속재산 중 2억 원은 그냥 공제하여 줍니다(상증세법 제18조 제1항).
그 밖에 인적 공제를 받을 수 있고, 배우자 상속공제를 받을 수도 있으며, 상속인이 피상속인과 같이 살던 1세대 1주택을 물려받으면 6억 원을 한도로 주택가액을 전부 빼주기도 합니다.
해당 공제를 받기 위해서는 상증세법 각 조항이 규정하는 요건을 충족하였는지가 중요합니다.
이때 상속받은 부동산을 누구 앞으로 등기하였느냐에 따라 공제를 받을 수 있는지 여부가 결정되기 때문에 상속받은 부동산의 등기는 최대한 신중하게 결정하여야 합니다.

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왜냐하면 상속받은 부동산에 대하여 상속세, 취득세, 재산세 등을 납부해야 하는 문제가 있고, 부모 자식 사이에 당사자들끼리만 알고 있는 증여 문제가 남아 있을 수 있습니다.
세무서에서 10주 정도 조사를 할 때, 10년 동안 금전이 오간 부분, 카드 사용 내역 등 모든 것을 확인하다보니 알게 모르게 증여에 관한 이슈가 터져 나올 때가 많습니다.
그리고 사전 증여된 부분은 과세표준에 추가해야 할 때가 종종 생깁니다.
 
이렇게 될 경우 상속받은 부동산을 누구에게 하느냐에 따라 절세의 측면이 확연히 달라지게 됩니다.
배우자 상속공제를 받는 것이 유리할 수도 있고, 동거주택 상속공제를 받는 것이 유리할 수도 있습니다.
다만 이는 상속받은 부동산의 등기를 피상속인 명의로 그대로 두었을 때 고려할 수 있는 부분입니다.
덜컥 누군가에게 등기를 해버린다면, 공제를 받을 수 있는 요건은 등기를 누가 받았느냐에 따라 한 방향으로 결정되어버릴 수밖에 없습니다.
 
대법원 2023. 11. 2. 선고 2023두44061 판결은 배우자 상속공제를 받기 위해서는 상속재산인 부동산에 관하여 상속재산분할협의에 따른 배우자 명의로의 등기가 필요하다고 명시적으로 판단하였습니다.
피상속인이 사망 전에 매도한 부동산을 배우자 명의로 상속등기를 마치지 아니한 채 매수인에게 직접 소유권이전등기를 마쳐 주었다면, 배우자 명의로 등기가 된 적이 없기 때문에 배우자 상속공제의 요건을 갖추지 못한 것으로 보았습니다.
 
사실상 시가 10억 원 아파트를 가지고 있는 사람이 사망한다면 상속인들은 상속세를 내야할 가능성이 매우 높습니다.
불과 몇 년 전만 하더라도 10억 원을 넘는 아파트가 많지 않았는데, 이젠 전혀 다른 상황이 된 것입니다.
 
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