임대인 실거주 의무 관련 판결 소개

임대인 실거주 의무에 관한 대법원 판결이 작년 말 선고되었습니다.

대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결입니다.

언론에서도 몇 차례 보도가 되었습니다.

1심과 2심은 임대인의 실거주 의사가 인정된다고 보아 임대인의 임차인에 대한 아파트 인도 청구를 인용하였지만, 대법원은 실거주 의사의 존재가 입증되었다고 보기 어렵다고 하여 파기환송하였습니다.

판결문을 볼 때, 사실상 임차인의 손을 들어준 것으로 보입니다.

파기환송심에서도 아마 임대인의 갱신요구를 거절한 것이 부당했다고 판단하지 않을까 싶습니다.

 

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임차인에게 갱신요구권을 보장하는 동시에, 제8호에서 '임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우'에는 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다.

이 조항에 관한 문의가 일주일에 2번 정도는 꼭 들어오는 것 같습니다.

특히, 계약 종료에 기하여 임차인을 집에서 퇴거시키고 그 집을 인도받기 위해 소송을 진행하여야 하는데, 어떤 부분을 증명해야 하는가에 관한 문의가 제일 많았습니다.

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[실제 거주하려는 경우]에 해당한다는 점은 임대인이 증명해야 합니다.

대법원은 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점은 임대인이 증명해야 한다고 보았습니다.

임대인이 실제로 목적 주택에 들어갈 진정한 의사를 가지고 나름의 준비를 해 왔다는 점을 입증해야 한다는 것입니다.

그렇기 때문에 소송이 진행되었더라도 아직 임차인은 여전히 집에 살고 있는 상태일 것이고, 임대인은 집에 들어갈 준비를 계속 하고 있다는 점을 보여주어야 하는 상황에 놓이게 됩니다.

소송이 시작되기 전 이미 완성된 사실관계만 가지고 소송을 하는 것이 아니라, 소송을 하면서도 진행 중인 사실관계도 주장을 해야 한다는 점에서 매우 골치아픈 소송 진행 과정이 예상됩니다.

증명을 위해 매우 철저한 준비가 필요합니다.

임대인 입장에서는 유리한 주장이라고 생각하고 열심히 했지만, 결과적으로는 전혀 도움이 안 되는 모순적인 주장이 되어버리는 경우가 발생합니다.

왜냐하면 실제 거주하려는 계획을 세우기까지 수많은 변수를 만나기 때문에 그 계획을 일일이 주장하면, 그 주장들을 모아서 보면 모순적인 주장으로 보일 가능성이 높기 때문입니다.

실제 이 소송에서도 2021. 3. 8. 임대차계약이 종료 예정이었지만, 임차인이 그대로 갱신을 주장하며 아파트에 살고 있자, 임대인이 소송을 제기하면서, 처음에는 임대인이 들어갈 것이라고 주장하다가, 나중에는 임대인의 직계존속인 부모가 들어가 살 것이라고 주장하는 등 오락가락하는 주장을 하였습니다.

 

이 사건에서는, 임대인의 남편이 임차 대상 아파트 근처에 다른 아파트를 소유하고 그곳에서 살면서 소득활동을 하고 있었습니다.

임대인은 자식들과 함께 교육을 목적으로 제주에 살고 있었고, 고령의 부모는 안동에 살면서 병원 치료를 위해 서울에 1년에 5-6차례 오가는 생활을 하고 있었습니다.

그래서 임대인 입장에서는 남편이든 부모든 자신들이든 누군가는 아파트에 들어가 살 생각이었다는 주장을 하고 싶었을 것입니다. 

하지만 실제 거주하려는 계획이 2021. 3. 8. 임대차계약 종료 시점을 앞두고 완벽하게 정리될 수 없었을 것입니다.

그렇기 때문에 "실제 의도는 어떤 것이었는지 그 누구도 알 수는 없으나" 임대인 입장에서는 계획은 변수를 항상 가지고 있는 것이고, 다만 아파트에 실제 거주할 목적을 가지고 이것저것 준비하였다고 주장을 하였습니다.

임대인의 부모가 안동에 사는 집을 팔기 위해 안동 지역에 있는 공인중개사에게 매매 혹은 전세를 문의하였다는 점, 인테리어를 위해 견적을 받았다는 점, 임대인의 부모가 병원 치료를 받은 점 등 판결문에 등장한 것 외에도 수많은 자료를 제출하였을 것입니다. 

 

1심과 2심은 실거주 계획의 진실성에 의문이 가는 것은 사실이지만, 실거주 계획에 오차가 있을 수밖에 없는 사정, 사생활 공개를 요구하는 것은 부당한 측면이 있는 점 등을 이유로, 실제 거주할 의사가 없었다고 볼 만한 특별한 사정이 드러난 경우가 아니므로 임대인의 청구를 인용한 것입니다.

 

하지만 대법원은 실제 거주할 의사를 통상적으로 수긍할 수 있을 정도로 입증하였다고 보기 어렵다고 보았습니다.

2020년에서 2021년을 생각해보면, 집값이 엄청나게 오르는 상황이었고, 이에 따라 전세보증금도 엄청나게 오르는 상황이었습니다.

그런데 2020. 7. 31. 개정된 주택임대차보호법에 따라 임차인이 갱신요구권을 행사하게 되면 전세보증금을 얼마 올릴 수 없게 되기 때문에, 임대인들이 실거주를 내세워 임대차계약을 종료시키고, 새로운 임차인을 구하려는 시도를 많이 하고 있었습니다.

이런 상황을 대법원도 당연히 알고 있기 때문에, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 계획, 임대인의 생활 형태 등을 모두 고려하여 통상적으로 수긍할 수 있을 정도는 되어야 한다고 본 것 같습니다.

임차인 입장에서는 임대인의 상황을 파악하고 대비하면 될 것입니다.

해당 판결을 보면, 결국 임차인 입장에서는 평소 임대인의 주거, 경제 상황을 잘 파악하고 있어야 갱신 거절에 효과적으로 대응할 수 있음을 알 수 있습니다.

임대인의 상황을 파악해 둔다는 것이 매우 어려운 일이지만, 그래도 대법원 판결에 따르면 임차인을 보호하려는 주택임대차보호법의 취지가 어느 정도 달성될 수 있을 것이라는 생각이 듭니다.

유사한 소송에서 재판부에 대하여 임차인들의 임대인에 대한 여러가지 정보를 요청하는 신청이 이어질 것으로 보입니다.

 

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