재건축 시장에 대한 단편적인 생각

변호사들에게 재건축 시장은 매력적인 시장입니다.

오늘 포스팅에서는 재건축 시장을 둘러싼 다양한 사회적인 측면, 경제적인 측면에서 이뤄지는 분석들과는 약간은 시각을 달리하여, 법조계에서 바라볼 수 있는 부분을 통해 재건축 사업이 가지는 투자적인 매력 지수에 대하여 제가 생각하는 부분을 말씀드려볼까 합니다.

 

전국적으로 가장 뜨거운 이슈 중 하나는 여러 지역, 지구에서 진행 중인 재건축 사업일 것입니다.

변호사들에게도 매력적인 시장입니다.

그래서 재건축조합에서는 입찰공고를 통하여 자문 등 용역 계약을 수행할 로펌을 선정하기도 합니다.

사업 진행 중 끊임없이 터져나오는 이슈에 대응하기 위하여 추가로 다른 로펌이나 법률사무소를 선임하기도 합니다. 

법적 이슈에 대응하기 위한 비용 지출 안건 또한 재건축조합 총회의 주요 의결안건 중 하나입니다.

재건축 사업 자체가 기본적으로 사업 단위가 크다보니 액수도 크고, 다양한 측면에서 검토를 요하다보니 다수의 변호사가 달라붙어야 하기 때문에, 재건축 사업과 관련한 법률 자문 등 용역을 수행하는 계약은 수임료가 상대적으로 높기 마련입니다.

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재건축사업을 둘러싼 이해관계인이 많은 것도 변호사들에게 매력적인 부분입니다.

사업을 시행하는 시행사에 해당하는 재건축조합, 조합 측으로부터 공사 계약을 따내려는 시공사에 해당하는 국내 굴지의 건설사들, 재건축조합의 사업 진행을 보조하는 정비업체, 정비업체를 보조하는 OS업체, 공사 관련하여 수많은 하도급 계약을 노리는 많은 수의 하도급업체들, 재건축조합의 주도권을 가져오려는 비대위 등 재건축 사업을 둘러싼 이해관계인은 엄청나게 많습니다.

이해관계인이 많다는 것은 분쟁이 많을 수밖에 없다는 의미도 됩니다.

사업 규모가 클수록 세부적인 이해관계인 수는 더욱더 늘어갈 것입니다.

 

일례로, 재건축 사업에서 중요한 하도급 업체 중 하나는 철거업체입니다.

철거업체가 받는 돈도 매우 큰 금액이기 때문에 사업 초반에 철거업체들끼리 자신들과 친한 조합 이사 및 대의원회를 구성하기 위하여 로비를 엄청나게 합니다.

뒤쳐졌다 싶으면 비대위를 부추겨 현 집행부를 흔들기도 합니다.

총회 의결을 문제삼기도 하면서 고발을 남발하며 소송을 불사하기도 합니다.

변호사들 입장에서는 신이 나는 영역입니다.

한 변호사가 어떤 지구에서는 재건축조합 측을 대리하여 사업이 신속하게 진행될 수 있도록 노력하지만, 어떤 지구에서는 비대위를 대리하여 사업이 신속하게 진행되지 못하도록 하는 역할을 담당하기도 하는 상황에 놓이는 것은 비일비재한 일입니다.

분쟁이 많다는 것은 재건축 사업의 진행 속도가 그만큼 늦어질 수밖에 없다는 의미기도 합니다.

최근 재건축 시장과 관련하여 가장 부각되는 이슈는 각종 비용 상승 문제입니다.

PF 문제, 공사비 급증 문제 등 예전과 달리 공짜 재건축은 더이상 가능하지 않은 부분인 것 같습니다.

(그럼에도 여의도는 아직도 이러한 부분이 가능하다고 사업 분석이 되는 것을 보면 또다른 제도적인 변화를 약속하는 정치권의 변화가 있을지도 모른다는 생각이 들기도 합니다)

게다가 툭하면 발생하는 법률 분쟁들은 사람들의 생각과 달리 사업을 무척이나 더디게 만들 수밖에 없습니다.

 

경제적으로 다양하게 재건축 시장을 바라보는 분석들이 이뤄지고 있습니다.

인구 감소가 예정되어 있는 시점에 재재건축을 기대하는 것이 가능한 것이냐, 그렇다고 재건축을 안할 수 있을 것이냐, 금리가 높은 상황에서 분담금마저 증가하는데 비용 부분은 어떻게 종후자산에 반영될 것이냐 등 분석해야 하는 쟁점들은 너무나 많고 명확한 답을 얻기도 사실 어려워 보입니다.

 

하지만 변호사의 입장에서는 적어도 재건축 사업이 일반인들의 생각과 달리, 엄청나게 오래 걸리는 것은 분명하다는 점은 말씀드릴 수 있을 듯 합니다.

재건축 사업의 속도를 높여주는 방안이 올해 초에도 정부에서 제시되었지만, 초기 조합 설립 속도를 높여주는 방안일 뿐 실제 발생하는 분쟁을 무시하고 재건축사업의 진행 속도를 높일 수있게 해주는 방안은 될 수 없어 보입니다.

 

지금 재건축 조합이 막 설립되었다면 15년 뒤면 성장률이 멈춘다는 2040년이 되어야 실제 입주가 되면 다행이라는 예측들을 하고는 합니다.

게다가 층간소음 등 건설 공사 하자에 대해 엄격하게 검사하겠다는 방안도 나온 것을 감안하면, 이전보다는 상대적으로 더욱 많은 단계를 거쳐야 하기 때문에 추가적인 시간이 소요될 것도 예측됩니다.

(이에 대한 분쟁도 당연히 폭증할 것으로 보입니다)

건설 공정도 그렇고, 더욱더 투명한 민주적인 절차를 거쳐야 하는 부분도 그렇고, 절차를 중지시키는 다양한 분쟁 야기도 쉽다는 측면을 보면, 결국 재건축 사업은 분명 매우 긴 호흡을 가지고 바라봐야 하는 사업인 것입니다.

설령 AI를 통해 일부 과정을 자동 시스템화하더라도, 재건축 시장은 자동화와 무관한 각 소유권자들의 의사결정과정에서 발생할 수밖에 없는 엄청난 분쟁이 매일같이 도사리고 있기 때문입니다.

 

이런 측면에서 볼 때 변호사들의 생계(!)를 고려한다면 재건축 시장이 꾸준히 유지되는 것이 좋지만, 자산을 투자하는 입장에서 본다면 과연 현 시점 이후로도 재건축 시장이 매력적인 시장일까 하는 의문이 듭니다.

 

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