재건축 사업 공사비 갈등을 보면서

날이 갈수록 재건축 사업 현장의 공사비 갈등이 심화되고 있습니다.

최근 들어 급증하고 있는 상담 건은 재건축 사업의 공사비 증액에 관한 내용입니다.

제가 근무하는 법무법인에도 재건축조합 측, 비대위 측 가릴 것 없이 이에 관한 분쟁에 대하여 문의를 하고 있습니다.

 

의뢰인들이 다투려고 하는 것은 관리처분계획 인가 처분 혹은 관리처분계획 인가 신청을 위한 재건축조합의 결의, 공사비 갈등을 둘러싼 종후자산 평가, 공사비를 둘러싼 임원들 사이의 갈등으로 인한 조합 총회의 각종 해임 결의 효력 정지 등 매우 다양합니다.

그래서 행정 소송, 민사 소송, 형사 소송 등 분야를 가리지 않고 다투게 됩니다.

하지만 다양한 소송에서 주장하고 싶은 내용은 공통적으로, 자신들이 원하는 공사비 등을 제시하는 시공사와 계약을 맺고 싶은데 그렇지 못한 현실이 맘에 들지 않다는 점입니다.

 

예전에는 공사비 이슈가 그리 중요한 부분이 아니었기 때문에, 아파트 시공사 브랜드, 분양으로 인한 수익금 등의 분배 문제 등으로 다투는 경우가 많았습니다.

그러나 요즘에는 아파트 공사비가 평당 700만 원을 훌쩍 넘어서고 있기 때문에 재건축을 할 경우 조합원들이 얼마를 추가로 내야하는지가 최우선적으로 고려해야 할 사항이 되어 버렸습니다.

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재건축 사업을 바라볼 때는 조합원들의 이해관계가 어떠한지를 아는 것이 무엇보다 중요합니다.

법률상담을 하면서 가장 위험하다는 생각 중 하나는, 대부분의 사람들이 자신을 둘러싼 분쟁을 쉽게 해결할 수 있을 것이라고 자신하는 것입니다.

모든 것을 고려했다고 생각하였는데도 나중에 생각하지 못한 변수가 발생하여 곤란을 겪게 되었던 상황을 누구나 한번씩은 경험하였을 것입니다.

게다가 자신을 둘러싼 분쟁은 대부분 자신만 잘하면 해결되는 경우이기도 합니다.

 

하지만 재건축 사업만 놓고 보더라도, 수천세대의 이해관계가 쉽게 일치되기 어렵고, 조합원들이 똘똘 뭉치려고 노력해도 모자란 판에 갈등을 조장하여 그 안에서 이익을 취하려는 각종 업체들이 즐비합니다.

변호사들도 그 안에서 싸워달라는 사람들을 대신하여 열심히 싸워야 하기 때문에 이해관계인 중 하나로 분류될 것입니다.

 

조합의 임원들에게 형사상 배임, 횡령 등의 이슈가 발생한다면 그러한 문제는 해결이 그나마 쉬운 편입니다.

공사비 갈등은 현재 국가에서도 제대로 해결하지 못한 중요한 갈등 요소입니다.

그렇기 때문에 재건축사업 현장에서 지금까지 일어난 분쟁보다 더욱 많은 공사비 증액에 관한 갈등이 증폭될 가능성이 농후합니다.

둔춘주공 사태 이후로 국토부에서는 공사비 증액 가능성을 가시화하였습니다.

법원은 공사비를 증액할 수 없다는 계약 조항을 유효하다고 판단한 적이 있습니다.

이 때문에 지금까지 시공사들은 재건축 사업을 따내기 위하여 불리한 조항을 감수하며 재건축조합과 계약을 하였지만, 공사비 증액 문제 등으로 사업이 좌초될 위기에 놓인 둔춘주공 사태가 발생하자 국가와 조합원들을 압박하여 사실상 자신들에게 유리한 방향으로 국가의 결정을 이끌어냈습니다.

 

물론 법원이 국토부와 같은 입장으로 바꾼 것은 아닙니다.

하지만 둔촌주공 사태 이후로 많은 시공사들이 조합 측에 공사비 인상을 요구하면서 각종 비용에 대한 압박을 가하기 시작하였고, 입주를 담보로 한 압박에 이기지 못한 조합이 시공사의 요구를 들어주려하자 이를 반대하는 조합원들이 각종 소송을 제기하고 있습니다.

실제 입주을 하지 못하여 압박을 받는 조합원들, 조합이 청산되어 모든 꿈을 잃어버릴 가능성이 높은 조합원들은 시공사의 압박을 이겨낼 여유가 없는 상황입니다.

 

5 ~ 10년 내에 금방이라도 완성될 것 같지만, 각종 이슈로 인하여 총회 한번 제대로 하는 것도 어렵고, 효력 정지 등 온갖 소송으로 인하여 재건축사업의 속도를 내는 것은 행정절차를 아무리 간소화하더라도 사실상 불가능합니다.

재건축 사업도 결국 조합원 한명 한명이 모여 같이 사업을 하는 것이라는 점을 잊지 말아야 할 것 같습니다.

사업을 둘러싼 각종 절차를 통과하는 것도 어려운데, 그 절차마다 그리고 사업 전체를 관통하는 법률적인 이슈를 전혀 이해하지 못하고 나몰라라 하면 세월만 하염없이 흘러갈 가능성이 높습니다.

재건축 사업 하나만 바라보는 서민들의 피해가 커지지 않았으면 합니다.