임대차 계약에서 최우선변제 받을 수 있는 보증금

임대차 계약에서 최우선변제 받을 수 있는 보증금은 여러 사정을 잘 살펴 보아야 합니다.

 

요즘 네이버 부동산에 올라온 다가구 주택 등 매물들을 보면 보증금을 5천만 원으로 정한 것들이 많이 늘었다는 느낌이 듭니다.

아마도 5천만원까지는 주택임대차보호법령에 따라 최우선변제 받을 수 있다고 보기 때문인 듯 합니다.

 

최우선변제는 임차주택에 선순위 담보물권자가 있어도 그 사람보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있다는 의미입니다.

대부분 경매에서 문제가 되는데, 경매를 통해 임차주택이 낙찰되어 낙찰대금이 결정되면, 낙찰대금의 2분의 1 내에서 최우선변제 받을 수 있는 금액만큼은 임차인들에게 먼저 배당하게 됩니다(주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항).

그래서 다가구주택의 경우(특히 원룸) 이 부분을 중요하게 보아야 합니다.

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예를 들어, 낙찰대금이 20억 원이라면, 보증금 최우선변제의 대상 금액은 10억 원이 됩니다.

만약 5천만 원의 보증금이 최우선변제의 대상이 되는 건물이라면 20명의 임차인에게만 5천만 원을 돌려줄 수 있게 됩니다.

20명 이상이 되면 안분 배당하게 됩니다.

그러므로 내가 들어갈 다가구주택 가구수 * 최우선변제 받을 수 있는 보증금 한도를 계산하여 건물 시세의 절반이 넘어가는지를 확인해볼 필요가 있습니다.

 

주택임대차보호법 제8조에 따라 최우선변제를 받기 위해서는 제3조 제1항이 정하는 대항력을 갖추고 있으면 됩니다.

확정일자는 갖추지 않아도 됩니다. 

하지만 후순위담보물권자보다 먼저 변제 받기 위해서는 확정일자를 갖추어야 합니다.

이 때, 다가구든 다세대든 상관이 없습니다.

 

중요하게 체크해야 할 점은, 임차주택에 선순위 담보물권(주로 저당권)이 있을 때 언제 설정된 것인지에 관한 것입니다.

왜냐하면 주택임대차보호법 시행령 부칙을 보면, 담보물권자와의 관계에서는 담보물권자가 담보를 취득한 시기를 기준으로 그 때 시행 중이던 주택임대차보호법 시행령이 규정하는 최우선변제 금액이 정하여지기 때문입니다.

 

예를 들어, 임차주택에 2020. 5. 경 저당권이 설정되어 있다면, 현재 시점인 2024. 2. 26. 시행 중인 주택임대차보호법 시행령이 적용되는 것이 아니라 2020. 5.경 시행되었던 주택임대차보호법 시행령이 적용됩니다.

그러므로 5천5백만 원이 아니라, 3천7백만 원의 최우선변제를 선순위 저당권자에 대하여 주장할 수 있게 되는 것입니다.

만약 임대차계약을 하면서 보증금을 5천만원으로 정하였는데, 혹여나 나중에 경매에서 배당받아야 할 경우가 생긴다면 3천7백만 원을 넘는 금액에 대하여는 확정일자를 받았더라도 선순위담보권자에게 최우선변제권을 주장할 수 없게 되는 것입니다.

 

요즘 공인중개사들에게 엄격한 설명 의무를 부과하는 판결이 다수 나왔습니다.

혹시나 설명해주지 않는다면 정확히 물어봐야 합니다.

 

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