임대차 목적물 원상회복 의무 관련

임차인은 임대인에게 목적물을 반환할 때 원상회복을 하여야 합니다.

민법 제654조, 제615조에 규정이 되어 있지만, 임대차 계약서에 꼭 들어가는 사항이기도 합니다.

만약 임차목적물에 종전 임차인이 설치한 시설물이 있는 경우 이 부분도 원상회복하여야 하는 것일까요?

대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결은 이에 대하여 판단하였습니다.

원심에서는 임대인과 임차인이 임대차계약을 체결할 당시 종전 임차인이 설치한 시설물이 존재한다는 사실을 인식한 상태에서 원상복구 조항이 들어간 것에 주목하면서, 임차인에게 종전 임차인이 설치한 시설물도 철거하여야 한다고 판단하였습니다.

 

하지만 대법원은 이 부분에 관한 판단이 잘못 되었다고 보았습니다.

원칙적으로 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없습니다.

다만 특별한 사정이 있는 경우에는 원상회복의무를 인정할 수도 있습니다.

특별한 사정에는 원상회복하기로 합의하는 경우를 들 수 있을 것입니다.

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문제는 단순히 포괄적인 원상복구 조항을 둔 것만으로 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복하기로 합의한 것으로 볼 수 있는지 여부입니다.

대법원은 이를 쉽사리 인정할 수 없다고 보는 듯 합니다.

부동산을 원상복구한다고 합의한 것만으로는 부족하고, 임차목적물 및 원상회복 범위에 명확하게 철거의무를 임차인이 부담한다는 내용의 합의가 존재할 때에만 원상회복의무가 인정된다고 보았습니다.

 

특히 상가 임대차에서 이런 문제가 많이 발생합니다.

권리금도 받지 못하고 임대차가 종료되는 상황에서 철거의무를 어디까지 부담하는지 여부가 많이 문제됩니다.

애당초 임대차계약서를 작성할 당시, 철거의무에 관한 부분을 명확하게 정하는 것이 중요합니다.

장사가 망한다는 것을 전제하지 않기 때문에 그저 일반적인 조항을 두는 것 정도로 정리하는 경우가 많은데요.

철거의무를 이행하지 않았다는 이유로 보증금 반환을 거부하는 경우가 왕왕 생깁니다.

임대인이든 임차인이든 사전에 원상회복 범위를 명확하게 정하는 것이 필요합니다.

 

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