주택임대차보호법상 대항력 인정 요건

주택을 '인도'받아 '주민등록'을 마치면 주택임대차에 대한 대항력을 취득합니다.

인도받는 것은 그곳으로 이사가는 것을 의미합니다.

이와 관련하여, 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 도어락 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려하여야 한다는 것이 대법원의 태도입니다.

집이 비어있었고, 도어락 비밀번호를 알려주었으며, 임차인이 짐을 일부 옮겨 놓았다면 그때부터는 적어도 인도받았다고 볼 수 있다고 보았습니다.

 

주민등록이 주로 문제되는데요.

대법원은 주민등록에는 '임차인 본인 뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다'고 보고 있습니다.

만약 남편이 혼자 서울에 살고 다른 가족들은 지방에 살게 되었는데, 남편이 지방에 가서 임대차계약을 체결하면서 다른 가족들이 주민등록을 하였다면 대항력을 취득하게 됩니다.

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법인이 주택을 임대차하는 경우에도 대항력을 취득하는 방법이 있습니다.

많은 중소기업이 주택임대차보호법 제3조 제3항에 따라 대항력을 주장하는 경우가 많습니다.

법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 대항력을 취득할 수 있습니다.

법인이 주민등록을 할 수 없으므로 마련한 제도입니다.

 

우선, 중소기업에 해당하는지 여부는 중소기업기본법 제2조 제1항 제1호 등이 규정하고 있습니다.

업종별로 자산총액 5천억 원 이하 등 몇 가지 요건을 대통령령이 규정하고 있습니다.

대기업은 보호대상이 아닙니다.

 

다음으로 직원에 해당하는지 여부가 문제됩니다.

대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다226866 판결은 직원을 정하는 규정은 없지만, 임원과 직원을 구별하는 것이 타당하므로 대표이사나 사내이사로 등기된 사람은 직원에 해당하지 않는다고 보았습니다.

따라서 대표이사가 법인 명의로 주택을 임차한 후 대표이사 명의로 주민등록을 마치더라도 대항력을 취득할 수 없게 됩니다.

이 사건은 얼마 전, 유명연예인이 법인 명의로 주택을 임차하여 대항력을 주장하였다가 패소한 경우입니다.

대항력을 취득하게 되면 주택임대차보호법상 갱신요구권도 주장할 수 있는데, 갱신요구권 주장이 받아들여지지 않아 임대차계약이 종료되어 주택을 돌려줘야 한다고 판단하였습니다.

 

서민의 주거생활 안정을 위하여 주택임대차보호법을 마련하였는데, 대표이사가 사는 경우까지 포함하여 보호할 수는 없다는 취지가 반영된 것으로 보입니다.

법인 명의로 주택임대차계약을 체결하여 그 주택에 대표이사가 사는 것까지 막을 수는 없지만, 주택임대차보호법에서 주어지는 대항력까지 인정할 수는 없다는 의미입니다.

 

물론 이를 피해갈 수 있는 방법이 없는 것은 아닙니다.

대표이사와 법인이 공동으로 임대차계약을 체결하는 방법이 있습니다.

하지만 대항력을 취득하는 외에 법인 명의로만 임대차계약을 체결하는 경우에 얻을 수 있는 실익(?)은 얻지 못할 수 있으니 세밀한 검토가 필요합니다.

 

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