신축 건물에 전세금 지불하는 계약

신축 건물을 분양받은 사람들이 전세금을 받아 잔금을 지불하는 경우가 많습니다.

저도 예전에 신축 빌라에 전세금을 지급하는 임대차 계약을 체결하여 거주하였던 적이 있습니다.

시행사 명의로 소유권보존등기가 되어 있고, 분양을 받은 사람이 잔금을 지불하면 소유권이전등기를 하여 주는 구조에서 잔금을 지불할 여력이 없는 분양자가 세입자를 구하여 전세금을 받아 잔금을 지불하는 형태입니다.

신축 아파트에서 갭투자를 하려는 사람들이 대부분 사용하는 방법입니다.

당연히 투자 용도로 분양을 받는 빌라, 오피스텔에도 많이 사용되었습니다.

 

제가 과거에 이러한 형태의 임대차 계약에서 전세금을 지급하는 방식을 택하였던 이유는, 월세를 아끼기 위한 목적도 있었지만, 기본적으로 분양가보다 전세계약이 낮게 형성되어 있어서 전세보증보험을 가입하는 데 어려움이 없었기 때문이기도 합니다.

 

그런데 요즘에는 전에 포스팅한 대로 정부가 전세 관련 대출 상품들을 저금리에 내놓다보니 전세금이 높게 설정되는 경향이 있습니다.

그로 인하여 오피스텔 분양가보다 현재 형성된 전세금이 더 높은 경우가 왕왕 있습니다.

특히 여의도 B 오피스텔 같은 예를 들 수 있을 것 같습니다.

이렇게 되면 전세보증보험에 가입하는 것이 거절될 수 있습니다.

아무리 시세가 그보다 높게 형성되어 있다고 하더라도 아직 분양자에게 소유권이전등기도 되지 않은 상태에서는 분양가를 기준으로 전세보증보험 가입 여부를 판단하는 경우가 있다보니 그러한 듯 합니다.

이런 경우 전세권 설정 등기를 집주인(분양자)에게 요구하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.

단순히 주택임대차보호법이 정한 대항력과 우선변제권만 갖추는 것만으로는 불안할 수 있습니다.

물론 등기부가 깨끗한 상황에서 대항력 등을 먼저 갖춘다면 법률적으로 큰 문제는 없지만, 나중에 집주인이 전세금을 못 돌려준다고 배를 째는(!) 경우 우선 보증금에 관한 집행권원을 얻어야 하는 귀찮은 단계가 발생하는 문제도 있기 때문입니다. 지급명령으로 끝난다면 바로 경매에 들어갈 수 있지만, 집주인이 패소할 것이 분명함에도 소송에 대응하기 시작하면 소송이 길어질 수도 있기 때문입니다.

(집행권원은 국가의 강제력에 의해 실현될 청구권의 존재와 범위과 표시되고 집행력이 부여된 공정증서를 말하는데요. 간단히 얘기해서 일반인이 마음대로 내가 채권이 있다고 주장해서 집행할 수는 없고 법원 등으로부터 집행할 수 있는 권한을 부여하는 결정 등을 받아와야 한다는 의미입니다) 

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그런데 전세권 설정등기를 해 놓는다면 보증금에 관한 집행권원을 얻을 필요 없이 바로 경매를 신청할 수 있게 되는 장점이 있습니다.

전세권은 물권이라고 하여 법적으로 집행권원 없이 바로 경매를 신청할 수 있다고 정해놓은 권리 중 하나입니다.

그래서 집주인이 기한이 도래하였는데도 전세금을 주지 않는다고 버틴다면, 별도로 귀찮은 절차를 거칠 필요 없이 바로 전세목적물에 대하여 경매 신청이 가능한 것입니다.

 

만약 집주인이 이를 거절한다면, 저라면 굳이 그 집을 선택하지는 않을 것 같습니다.

사실 전세권을 설정하더라도 만약 집 가치가 하락할 경우 자신의 전세금을 지키는 데 그다지 효용이 없습니다.

실제적으로 경매에서 전세목적물이 내가 받아야 할 전세금보다(경매비용, 임대인의 미납세금 등 포함) 높게 낙찰되어야 할 것인데 그렇지 못한다면 전세권 설정등기가 무슨 소용이 있겠습니까

결국 그 집을 어쩔 수 없이 사서 살아야 하는 슬픈 결론에 이릅니다.

이런 상황임에도 집주인이 굳이 전세권 설정등기를 마쳐주는 것을 거절한다면, 그 집을 선택할 이유는 딱히 없어 보입니다.

임차인 입장에서는 그나마 최대한 자신의 권리 폭이 넓어지는 것을 선택해야 하고, 임대인 입장에서 별 차이가 없다면 임차인을 그 정도는 배려해줘야 하지 않나 싶습니다.

 

월세가 전세금을 대출받았을 때 이자보다 싸다보니, 혹은 전세금은 있는데 집은 사기 싫고 전세금 상당의 금액을 은행에 맡겼을 때 받는 이자보다 월세 지출 금액이 훨씬 높다보니 전세금을 지급하는 계약을 선택하는 사람들이 많은 듯 합니다.

문제는 현재 구조에서 과연 전세금을 온전히 자신이 원하는 시점에 돌려받을 수 있는 것을 100% 담보하는 제도는 사실상 없다는 것입니다.

 

거듭 말씀드리지만, 전세금 지급 계약은 엄연히 개인 사이에 돈을 빌려주고 받는 내용을 포함하고 있습니다.

그리고 국가는 전세금 반환에 관하여 100% 책임을 지지 않습니다.

국민이 원하니 전세금 금리를 낮춘 대출 상품을 제공한다는 정도만 정책적으로 보장하고 있을 뿐입니다.

 

결국 선택은 개인의 몫입니다.

전세금을 어떻게 돌려받나요 라는 질문에 대한 답도 이미 정하여져 있으니, 전세금을 제때 돌려받는 것이 늦어지거나 사실상 불가능하다고 판단될 경우 어떻게 대처할 것인지를 알고 그에 대한 위험부담을 어디까지 질 수 있는지를 판단하여 전세금 지급 계약을 체결해야 한다고 생각합니다.

 

질문은 메일로 하여 주세요(주소는 공지사항에 있습니다).