무이자 중도금 대출 알선을 조건으로 오피스텔 분양을 받은 경우(1)

사업구조도 이해하지 못하고 계약을 체결하는 경우도 많습니다.

길을 걷다 보면, 혹은 대중교통을 이용하다보면 심심찮게 발견할 수 있는 광고문을 발견할 수 있습니다.

그 내용은 계약금만 내면, 무이자로 부동산에 투자할 수 있다는 것입니다.

지난 10여년 간 어마어마하게 부동산에 관한 모든 지수가 상승하는 과정에서 나도 비교적 소액으로 부동산에 투자할 수 있는 것일까 하는 마음에 이런 광고에 관하여 문의를 하고 실제 계약을 한 경우도 많습니다.

 

문제는 자신이 어떤 계약을 체결하는지도 모르고 사인을 하는 경우가 많다는 것입니다.

무이자로 중도금 대출을 알선하여 주고 잔금 대출도 알선하여 주겠다면서 빌라, 오피스텔, 아파트 분양을 받는 것은 결국 모든 것을 분양받는 사람이 책임을 지는 전제 하에 이뤄지는 것입니다.

이러한 사업 내용을 이해하기 쉽게 한 번 설명해 보겠습니다.

전문 용어를 사용하게 되면 이해가 어려워질 수 있으니, 약간은 부정확하더라도 흐름을 알 수 있는 수준 정도로 묘사(?)해보도록 하겠습니다.

부동산 개발을 하려는 회사를 시행사라고 보면 됩니다.

시행사가 토지를 사서 오피스텔을 지어 분양하는 사업을 하려 한다고 가정해보겠습니다.

문제는 시행사가 규모가 적든, 자금 사정이 적합하지 않든 여러가지 이유로 직접 이 사업을 운영할 경우 분양을 받는 사람들에게 피해를 줄 수도 있을 것 같아 은행이 돈을 빌려주지 않을 것 같아 신탁회사에 사업을 맡기게 됩니다.

그러면 시행사는 사업을 신탁회사에 신탁한 위탁자가 되는 것이고, 신탁회사는 수탁자가 됩니다.

참고로 공공주도로 만들어진 한국자산신탁, 민간 주도의 하나자산신탁, 한국투자부동산신탁, 코리아 신탁, 무궁화 신탁 등 부동산신탁회사는 국내에 22년 기준으로 14개 정도 존재합니다.

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신탁회사에 사업을 맡기게 되면 은행이 사업의 투명성, 안정성 등을 인정하고 자금을 대출해주기 시작합니다.

중도금을 무이자로 대출해준다는 조건도 이런 신탁회사가 개입되어 있기 때문에 가능합니다.

하지만 실제 계약을 체결하러 가보면, 무이자로 중도금을 대출받는 것이 아니라 대출금에 대한 이자를 시행사가 대신 내준다는 개념으로 계약을 진행합니다.

시행사는 사업을 진행하기 위하여 미리 수분양자들과 계약을 체결하여 수분양자들로부터 계약금도 받고, 수분양자들 이름으로 중도금도 대출받아 이자만 지급하면서 자금을 마련할 수 있는 장점이 있는 것입니다.

여기서 한 가지 오류가 발생합니다.

중도금은 오피스텔을 분양받으려는 사람이 시행사를 통해서 은행으로부터 대출받아 신탁회사에 지급하는 것입니다.

시행사가 중도금을 시행사 명의로 대출받아 납부하는 것이 아닙니다.

이 글을 읽는 분들 중에는 설마 이것도 모르는 사람이 있겠냐 하지만, 저한테 문의를 하는 분들 중 대다수는 이에 대해서 전혀 알지 못하고 계약을 진행한 경우가 많습니다.

 

분양을 받으려는 사람은 실제 신탁회사에 가서 계약을 체결하는 경우는 극히 드뭅니다.

시행사 사무실에 가서 계약서 한 부를 받게 될 것입니다.

그 계약서에는 신탁회사, 시공사(오피스텔을 공사하는 회사), 위탁자(시행사), 분양받으려는 사람이 모두 등장합니다.

벌써부터 읽기 싫죠.

시행사는 대출 서류에도 사인을 하라고 합니다.

이자는 시행사에서 제공할 것이라고 합니다.

다만 대출 알선 결과 대출이 나오지 않을 수 있다는 경고를 합니다.

 

이때, 반드시 챙겨야 할 부분이 있습니다.

분양사기를 당하지 않기 위해 분명히 해야 할 부분입니다.

자기 이름으로 대출이 진행됨에도 시행사가 대출받는 것으로 오해하면 안 된다는 점입니다.

그래서 자기 이름으로 대출이 진행된 계좌에 관한 모든 정보를 확보해야 합니다.

한 분은 그 계좌의 비밀번호도 모르는 경우도 있었습니다.

자신은 대출과 무관한 것이라고 생각해버린 경우입니다.

 

다음으로 그 계좌에서 대출이 실행되어 계약서에 명시된 신탁회사의 계좌로 입금이 되었는지도 확인해야 합니다.

만약 시행사의 계좌로 흘러들어갔다 이렇게 되면 문제가 심각해질 수 있습니다.

신탁회사로 모든 사업에 관한 권한을 맡겼기 때문에 위탁자인 시행사는 분양 자금을 받을 권한이 없기 때문입니다.

전형적인 사기 수법 중 하나입니다.

 

글이 길어지는 관계로 다음 포스팅에서 이어가도록 하겠습니다.

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