지역주택조합 관련 해제 해약금

지인 중 지역주택조합에 부푼 꿈을 안고 가입하였다가 자꾸 커지는 대출 부담으로 해제를 고민하는 분들이 많습니다.

금리 상승, 건설 경기 악화 등 악재가 계속 이어지는 상황에서 지역주택조합으로부터 아파트, 빌라 등을 분양받을 목적으로 조합가입계약을 체결하고 계약금, 중도금 등을 이미 많이 납부하였으나 지역주택조합이 공사비 증가 등을 원인으로 토지 담보 대출을 늘려야 한다든지, 분담금을 늘려야 한다든지 등의 각종 이유를 들면서 조합원들로부터 돈을 받아내는 경우가 많습니다. 조합 총회 결의를 통하여 모든 안건이 통과되어 버리면 이도저도 못하는 상황에 놓이게 됩니다.

지역주택조합에 가입하여 아파트, 빌라 등을 분양받으려는 분들은 도시및주거환경정비법이 적용되는 재건축정비사업조합과 달리 주택법이 적용되는 지역주택조합의 경우에는 비법인사단에 불과하여 정부의 특별한 감독을 받지 않고 있고, 자산 가치 인플레이션이 진행되는 동안 난립된 경향이 많아서 실제 성공한 사례는 50% 정도에 불과한 점을 반드시 고려하여야 합니다(통계적으로 실패할 확률이 높습니다). 

 

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얼마 전 지역주택조합에 관한 아주 대표적인 사례에 관한 대법원 판결이 있었습니다.
지역주택조합과 조합가입계약을 체결하고 계약금, 중도금 등을 지급하였지만, 제대로 진행이 되지 않아(여기서는 동, 호수가 변경된 경우에 해당하였습니다) 해약할 것을 주장한 조합원과 지역주택조합이 해약에 관한 확약서를 작성한 사안이었습니다. 조합원은 약정서에 따라 해지 및 원상회복금 지급을 청구하였습니다(실제에서는 낸 금액 전부는 못 돌려줄테니 이 돈이라도 받고 나가라는 반강제 형식으로 해약에 관한 약정을 체결하는 경우가 많습니다). 

우선, 대법원은 지역주택조합과 조합원이 체결한 해약에 관한 약정이 주택법 시행령 및 시행규칙에서 '예산으로 정한 사항 이외에 조합원에게 부담이 될 계약'에 해당하므로 조합 총회의 의결사항으로 보았습니다. 해약금을 돌려줘야 하다보니 남은 조합원들에게 부담이 된다는 의미입니다. 그래서 총회 의결 없이 해약에 관한 약정을 체결하였을 경우 해약에 관한 약정을 체결하는 상대방(나가는 조합원)이 총회 의결 없다는 점을 과실 없이 알지 못하였다는 등의 사정을 밝히지 못하는 한 무효라고 판단하였습니다. 비법인사단의 정관에 의한 대표권 제한이 아니라 강행법규에 의한 대표권 제한이므로 증명책임이 지역주택조합이 아닌 탈퇴하려는 조합원에게 있다는 점이 법리적으로는 매우 중요한 지점입니다. 재건축정비사업조합의 경우 총회 결의 없다면 무조건 무효라는 점과도 구별됩니다. 
결국 지역주택조합에게 도저히 기다리지 못하겠으니 나가게 해 달라고 하여 해약에 관한 약정을 받은 경우 총회 의결이 없다면 대부분 무효에 해당할 것입니다. 해약금을 돌려받지 못하는 상황이 되어 버립니다.

다음으로, 대법원은 지역주택조합의 조합원이 된 사람이, 사업추진 과정에서 조합규약이나 사업계획 등에 따라 당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원으로서의 권리, 의무가 변경될 수 있음을 전제로 조합가입계약을 체결한 경우에는 그러한 권리, 의무의 변경이 당사자가 예측가능한 범위를 초과하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 조합가입계약의 불이행으로 보아 조합가입계약을 해제할 수는 없다고 보았습니다. 조합가입계약 당시 지정된 동, 호수가 사후에 변경되었다고 납입금을 돌려달라는 취지의 해제 주장은 받아들일 수 없다고 판단한 것입니다. 분담금 액수나 시기 등에 관하여도 조합의 규약으로 변경할 수 있음이 사전에 고지되었다면 마찬가지로 해제 주장이 받아들여지지 않을 가능성이 높습니다. 물론 변수는 있습니다. 하지만 사업 실패 등으로 조합원들의 권리가 행사될 수 없다고 하더라도 이는 조합원들의 책임으로 돌아갈 뿐이라는 점은 변하지 않습니다. 
결국 특별한 사정이 없는 이상 조합원으로 계속 남아 있어야 한다는 의미입니다.

결국 대법원은 해약에 관한 약정은 효력이 없고,  특별한 사정이 없는 한 해제도 인정되지 않으니 그대로 조합원으로 남을 수밖에 없다고 판단하였습니다.

내 집 마련에 대한 불안감이 어느 때보다 커져가는 상황에서 반드시 유의하여 지켜보아야 할 부분이라고 생각합니다.
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