[주택임대차보호법] 임대인 실거주 계약 갱신 거절 사유 관련

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임차인의 계약갱신요구권을 보장하고 있습니다.

2020. 7. 31.부터 시행되고 있는 주택임대차보호법 제6조 제1항은

임대인이 임대차기간이 끝나기 전 6개월 전부터 2개월 전까지

임차인에게 갱신거절 혹은 계약 조건 변경에 관한 통지를 하지 아니하면

종전 임대차 조건과 동일한 조건으로 계약이 갱신된다고 규정하고 있습니다.

예전에는 1개월 전까지였지만 이제는 2개월 전까지로 변경되었습니다.

 

그리고 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 

임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사하면 

임대인이 정당한 사유 없이 거절할 수 없다고 하여 임차인의 계약갱신요구권을 보장하고 있습니다.

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임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 규정되어 있습니다.

대부분의 사유는 객관적으로 판단이 가능한 것들이라 큰 문제가 되지 않습니다.

실무적으로는 임대인 실거주 조항(주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 제8호)가 가장 문제가 됩니다.

임대인이 실제로 거주할 것인지는 임대인의 속마음에 달린 것이고

미래에 진짜 살지 말지는 갱신을 거절하는 시기에는 정확하게 알 수 없기 때문입니다.

일단 임대인이 실거주 의사를 밝힌 뒤 거주하지 않는다면 계약은 종료될 것이고

그 이후 임대인이 실거주하지 않는다면 결국 손해배상의 문제가 될 것입니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 그 부분을 규정하고 있습니다.

 

대법원은 임대인의 지위를 승계한 양수인도 실거주 의사를 밝혀 임차인에게

계약 갱신 거절의사를 표시할 수 있다고 보았습니다.

임차인 입장에서는 임대인이 바뀐 상황에서 바뀐 집주인이 자신이 살려고 하니

나가달라고 한다면 그 통지가 임대차 계약기간 종료 2개월 전에 이뤄진 것인 이상

어쩔 수 없이 나가야 한다는 의미입니다.

임대인이 실거주하지 않고 집을 그냥 비워두거나 다른 사람에게 임차한다면 손해배상청구를 고려하여야 합니다.

임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하였지만

실제로는 거주하지 않는다고 하더라도 임차인 입장에서는

다시 임대차계약이 살아난다고 주장할 수 있는 법리적인 근거는 아직은 없는 듯 합니다.

주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권을 위법하게 침해한 행위에 대하여

손해배상청구권을 인정하고 있을 뿐입니다.

2년 더 살 수 있었는데 못 살게 하였으니 그 부분에 대한 손해를 배상하여야 한다는 의미입니다.

 

문제는 손해액 산정이 매우 곤란하다는 점입니다.

이에 관하여 주택임대차보호법 제6조의3 제6항은 

임대인이 더 많은 차임이나 보증금을 받기 위하여 거짓말을 한 후 

제3자에게 임대한 경우를 특정하여 손해배상액 산정 방법을 규정하고 있습니다.

그래서 실거주를 이유로 갱신 거절한 뒤 다른 사람에게 팔아버리거나

혹은 그냥 공실로 두는 경우에 손해액이 발생하지 않는다고 보는 경우도 있을 수 있습니다.

특히 갱신 거절되어 다른 집으로 이사갔는데 종전 집과 같은 조건으로 구했다면 말이죠.

하지만 모든 집의 조건이 같을 수는 없어 이 또한 평면적으로는 말할 수 없는 부분이 있습니다.

 

실제 이런 경우와 관련하여 상담을 요청하는 경우가 꽤 있습니다.

손해액 산정이 꽤나 어렵고, 그마저도 매우 소액인 경우가 많아서 

변호사 수임료가 더 들 것이라는 계산 결과를 보여주면

실망한 채 돌아가는 분들이 대부분입니다.

 

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