임대인이 파산 신청한 경우

임대인이 파산 신청을 한 경우 임차인의 권리에 관한 이야기입니다.

구 파산법에는 임대인이 파산 신청을 한 경우,
주택이나 상가 임차인의 보증금반환청구권을 보호하는 규정을 두고 있지 않았습니다.
그래서 대법원 판례가 이에 관한 내용을 해석으로 보충하고 있었습니다.
채무자회생법이 제정되면서 임대인이 파산한 경우,
임차인이 보증금을 보호받을 수 있는 요건을 명시적으로 정하였습니다.
 
채무자회생법 제415조는 주민등록, 인도(즉 점유), 확정일자를 받은 임차인에게 임대인이 파산 신청을 하더라도 임차한 부동산의 환가대금에서 후순위 권리자들보다는 우선하여 변제받을 권리를 보장하고 있습니다.
그리고 확정일자를 받지 않았더라도 주민등록, 인도(즉, 점유)라는 대항요건을 갖춘 임차인에게 일정 금액까지는 최우선으로 변제받을 권리를 보장하고 있습니다.

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쉽게 말해서, 우선, 임대인으로부터 임차한 주택에 현재 주민등록을 옮겨 놓고 살고 있으면,
법이 정한 일정 최소한의 금액은 저당권이 심지어 먼저 설정되어 있어도 보호를 받습니다.
다만 임대인이 파산신청하는 날까지 계속 살고 있어야 한다는 것입니다.
임대인이 파산한다는 말만 듣고 다른 곳으로 이사가버리면 안 된다는 말입니다.
그래서 전에 쓴 글(아래 링크를 해두었습니다)에서
서울의 경우 전세금이 넘어갈 걱정이 생긴다면,
5,500만 원을 최대 보증금으로 잡고 월세 계약을 맺는 것이 차라리 속편하다고 말씀드린 것입니다.
이미 저당권이 일정 금액 잡혀 있어도 웬만해서는 보장받을 수 있으니까요.

월세가 나을까요 전세가 나을까요

다음으로, 임대인으로부터 임차한 주택에 현재 주민등록을 옮겨 놓고 살고 있으면서 확정일자까지 받아 놓았으면, 저당권이 먼저 설정되어 있지 않는 한, 적어도 주택을 팔거나 하는 등으로 나오는 대금에서 보증금을 우선 받을 수 있는 권리가 있습니다. 
여기서는 자기 보증금 전액을 보호받을 수 있지만, 주택이 경매에서 팔렸을 때, 미리 설정된 저당권으로 보호받는 금액을 제외한 범위에서 보증금을 보호받을 수 있습니다.
 
하지만 임대인이 파산한 경우 임차인이 경매를 신청할 수 있는 권리는 없습니다.
이것이 임대인이 파산하지 않은 경우와 차이입니다.
자칫 이 부분을 오해하는 경우가 있으니 명확히 알고 있어야 합니다.
 
임대인이 파산한 뒤에도 보증금을 돌려받지 못하여 보증금을 돌려받을 때까지 그대로 살고 있는 경우,
채무자회생법 제421조에 따라 파산선고 전후로 발생한 차임은 보증금에서 상계할 수 있습니다.
그러니 보증금이 아직 마련되지 않아 시간이 필요한 사람은 임대인이 파산하였더라도 이사갈 필요 없이 그대로 살면서 보증금에서 차임을 까라고 버틸 수 있습니다.
 
요즘 파산 신청을 하는 임대인들이 많이 늘어가는 추세라 걱정입니다.
우선 간략하게 설명드렸으나 실제로는 매우 골치 아픈 경우들이 많은 것 같습니다.
 
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