월세가 나을까요 전세가 나을까요

임대차 계약에 관한 상담을 하다 보면 자연스럽게 월세와 전세를 비교하게 됩니다.

요즘에는 반전세도 있고, 사람마다 보증금을 얼마나 부담할 수 있느냐 등에 따라 비교해야지 굳이 전세냐 월세냐 나눌 필요가 없다는 말도 있습니다. 저금리 시기 동안 자산 가치 상승에 따라 주거비 부담은 엄청난 상승폭을 기록하게 되었고, 자산 가치 상승분을 어떻게 취득하였는지에 따라 소유권자들이 월세나 전세를 어떻게 바라보는지도 매우 큰 차이가 생기게 되었습니다. 레버리지를 통해 다량의 주거용, 상업용 부동산을 취득한 사람들의 경우 금리 상승 등에 민감하고, 자신에게 발생하는 부담을 임차인들에게 전가하기 시작했습니다. 

이런 사정들 때문에 아무런 하자 없이 임대 사업을 하는 소유권자들도 싸잡아 의심을 사는 경우가 발생합니다. 등기사항전부증명서에 대출 관련 사항이 있으면, 빌라왕처럼 여기저기 대출을 껴서 산 경우가 아닌지 캐묻다 보면, 계약이 틀어지는 경우도 많습니다. 어찌어찌 잘 마무리하게 되더라도 괜히 기분 상하는 경우가 발생하게 되는 것 같습니다.

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전세 사기가 걱정된다면 소액보증금 한도 내에서 월세 계약을 맺는 것도 방법이 될 수 있습니다.

주택임대차보호법 제8조는 임차인이 주택을 인도 받고 주민등록을 하였다면(확정일자는 필요 없습니다), 일정 금액 범위 내에서 다른 근저당권자 등의 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 규정하고 있습니다. 만약 내가 살고 있는 집이 문제가 생겨 경매에 들어가게 되었다면, 그 경매에서 배당을 요구하는 '배당요구의 종기'까지 계속 살면서 주민등록을 유지하고 있다면(보증금을 돌려받지 않았기 때문에 계속 거주가 가능합니다) 소액보증금은 보장받을 수 있게 됩니다. 서울을 기준으로 보호받을 수 있는 최대액은 5천5백만 원입니다(주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항). 다만 자신이 살고 있는 집이 경매에 들어가 있더라도 원래 지급하기로 했던 월세나 관리비는 지급해야 합니다. 결과적으로는 경매에 있는 기간 동안에는 보증금에서 월세가 나가는 형태가 될 것입니다. 어쨌든 지금으로서는 보증금을 5천5백만원을 최대 범위로 하여 설정하여 소유권자에게 지급하는 월세를 최대한 적게 설정하는 것이 가장 마음 편한 대처방법입니다.

물론 향후 서울의 부동산 가치가 엄청나게 하락하여 경매를 진행하더라도 1억 1천만원(5천 5백만원을 보장받으려면 적어도 이 금액의 2배는 가치가 산정되어야 한다는 법령상 제한이 있습니다)의 가치가 나오지 않는 부동산이라면 이마저도 효용이 없기는 하지만, 이런 가능성이 존재하는 집은 서울에 거의 없습니다. 더구나 집주인이 대출과 관련한 부담이 별로 없다면 같은 조건의 다른 집과 비교할 때 제가 제시하는 조건들을 대부분 수용하는 경우가 많습니다. 그런 집주인이라면 어느 정도 신뢰를 가질만 한다는 것이죠. 

위험 자산, 안전 자산의 구분이 점점 옅어지는 시대에 부동산을 믿고 전세금을 지급하는 계약은 사실 위험부담이 매우 큰 계약일 수도 있습니다. 전세 계약이 우리나라에 존재하는 매우 특이한 제도라는 것은 여기저기서 많이 들어보셨을 것인데요. 부동산 불패 신화라는 믿음이 전세 계약을 여전히 유지하게 만들고 있는 것은 아닌지 생각이 들기도 합니다. 전세금 지급은 개인 간 금융 거래로 볼 수 있습니다. 그리고 월세나 전세 계약은 1년에서 2년 정도의 상대적으로 단기간을 기준으로 이뤄지는 계약이라는 점에서 그 기간의 수익을 노리고 정부의 금리 기조, 대출 정책을 이용하는 사람들에게 먹잇감이 되기 쉬운 영역인 것 같기도 합니다.

최대한 안전한 방법을 찾아 자신의 소중한 현금 자산을 지켜나갈 수 있으면 좋겠습니다.

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