임대차 보증금, 임대차 전세금 지키려면 해야 할 것

임대차 계약을 체결하면서 보증금, 전세금 지키려면 주의해야 할 것들이 몇 가지 있습니다.

우선 임대인의 신원을 확인해야 합니다.
등기사항전부증명서(과거 등기부등본)에 기재된 현재 소유자의 이름과 계약서에 적힌 임대인의 성명, 주민등록번호 등이 같은지, 내가 월세를 입금하는 계좌의 명의인이 임대인과 같은지 등을 확인해야 합니다. 
공인중개사가 얼버무린다면 이건 매우 위험한 상황일 것이고요.
까탈스럽다 싶을 정도로 집요하게 확인할 필요가 있습니다.
특히 해외에 거주한다, 지방에 거주한다 등의 이유로 계약 체결시 나타나지 않는 경우들이 왕왕 있는데, 그 사유 등을 정확히 확인하여야 합니다.

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다음으로 임대차 대상 물건의 권리 현황을 확인해야 합니다.
현재 부동산에 가압류나 저당권 등이 설정되어 있는지 등기사항전부증명서를 통해 확인해야 합니다.
특히 확정일자를 받지 않아도 보호되는 금액을 넘는 보증금 혹은 전세금을 지급하는 임대차 계약의 경우에는 전세보증보험을 우선 들어야 합니다. 
확정일자를 받지 않아도 주민등록와 인도(즉, 현재 거주 상태)만으로 보호받을 수 있는 금액의 범위는 아래 글에서 설명한 적 있으니 참고하여 주세요.

월세가 나을까요 전세가 나을까요

보험료가 아깝다는 생각보다는 월세 중 일부라고 생각하는게 속 편한 세상입니다.
정부가 전세보증보험을 통해 사실상 임대인에게 엄청난 특혜를 부여하고 있기 때문에, 임차인 입장에서 위험을 헷지하기 위해서는 전세보증보험을 이용할 수밖에 없는 상황입니다.
그나마 최근 임대인에게 가입의무를 부담시키는 방안이 추진 중인 것 같은데 빨리 해결되었으면 합니다. 
너무나 안타까운 현실입니다.

매우 중요한 것은 실제 거주하게 될 공간의 입주 직전 현황을 증거로 남기는 것입니다.
우선 전체적으로 동영상 촬영을 해 놓는 것이 좋습니다.
외국에서는 조그마한 흠집들을 트집잡아 사실상 보증금을 돌려주지 않는 집주인들이 정말 많은데요.
우리나라도 이런 상황이 점점 많아지고 있습니다.
눈에 보이지 않게 엉터리로 하자를 보수한 뒤, 임차인이 이를 모르고 본의아니게 다시 하자를 발생시키면 계약이 만료된 이후 하자 보수를 이유로 보증금에서 까는(!) 수법이죠.
청소비를 요구하는 경우도 있기 때문에 입주하기 전 상태를 명확하게 증거로 남겨 놓는 것이 중요합니다.
예를 들어 세탁기 청소를 해야 하는 배수필터가 있는 부분을 확인하기 위하여 커버를 벗기려는데 그 전에 살던 임차인이 연결 고리를 부숴 놓고 양면테이프로 교묘하게 붙여 놓아 육안으로는 부숴진지 알 수 없는 상황, 방충망을 열고 닫는 손잡이를 부실하게 연결해 놓은 경우, 단열재 공사 부실로 겨울철 난방시 발생하는 온도차로 벽지에 곰팡이가 생겼는데 이를 표백제로 대충 닦아 놓아서 언뜻 보기에는 멀쩡한 벽지인 것처럼 보이게 한 상황, 각종 전구의 점등 상황, 온수 밸브의 노후 여부, 보일러 설치 연한, 싱크대와 화장실 및 샤워기의 수전 상황, 바닥의 흠집 상황, 에어컨과 환풍기 청소 상황 등 확인해야 할 것들이 정말 많습니다. 
단돈 만원이라도 이런 부분을 확인하지 못하여 손해보는 것은 막아야죠.
 
계약 체결시 특약 사항을 넣는 부분도 확인해야 합니다.
예를 들어, "임대인의 귀책사유, 임대차 대상 부동산에 관한 문제로 인하여 전세보증보험의 가입이 불가능한 경우(거절된 경우 포함) 계약은 무효로 하고, 계약금의 배액을 배상한다", "(대항력 취득 문제로 인하여) 잔금 지급일 및 입주일 다음 날까지 현재 상태의 등기사항전부증명서 상 권리 의무 상태를 유지해야 한다", "전세금대출이 무산될 경우 계약은 무효로 하고 계약금은 반환한다" 등의 자신에게 유리한 특약 사항을 계약 체결시에 적절하게 추가하는 협상력도 발휘할 필요가 있습니다.

(매우 중요)마지막으로, 집주인이 비상키를 가지고 있는지 확인하여야 합니다.

깡통 전세일수록 임대인이 계약 종료일에 보증금을 내주기가 어려운 상황일 것입니다.
보증금을 받지 못한다면 임차인은 그 건물을 돌려주지 않아야 그나마 보증금을 지킬 가능성이 생깁니다.
보증금에 대한 우선변제권은 거주를 요건으로 하기 때문에 다른 곳으로 이사를 간다면, 그 요건을 충족할 수 없게 됩니다.
그렇다면 다른 곳으로 이미 이사를 갔는데 아직 보증금을 돌려받지 못하였다면 우선변제권을 행사할 수 없게 되는 상황에 놓이게 됩니다.
보증금을 돌려받지 못하여 그곳에 계속 거주하게 된다면 임대차계약은 이미 종료된 상태이지만,

보증금을 돌려받지 못하여 임대 부동산을 점유하고 있는 상황이므로

계약 기간은 문제가 되지 않지만 월세 등은 그대로 납부해야 합니다. 
살기 싫은 곳에 계속 살아야 한다는 것은 그자체로 고통이죠.
만약 이사를 갔다면 임대 부동산을 사용, 수익하고 있지 않은 상태이므로 월세를 지급할 필요는 없습니다. 
다만 집주인에게 열쇠나 도어락의 비밀번호 등을 제공할테니 보증금을 돌려달라는 의사를 계속 문자 등으로 보낸다면, 임대 부동산을 점유하고 있음은 인정될 수 있습니다.
임대 부동산을 점유하고 있지만 사용을 하고 있지 않기 때문에 월세를 지급할 필요는 없고,

대신 임대인이 돌려주지 않고 있는 보증금에 대한 이자도 발생하지 않습니다. 
그러나 경매를 신청해버릴 수도 있습니다. 
보증금 반환청구권이 있기 때문이죠,
그래서 주인에게 마스터키를 포함한 비상키가 없어야 이사를 가더라도 그 점유를 유지할 수 있는 것입니다.
반드시 입주 전 확인하여 마스터키를 포함하여 비상키를 확보하시기 바랍니다.
 

폭풍 전야와 같은 부동산 시장에 있는 것 같습니다.
개인 사이에 금융 거래인 보증금, 전세금 지급은 엄청난 위험부담이 따르는 거래이고요.
예전처럼 그저 믿고, 한국인 정이 있지 이런 식의 접근으로는 매우 큰 손해를 입을 수 있습니다.
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