부동산 경매 대금에서 임차 보증금 충당 순서와 전세 사기 피해자 결정 신청

전세 사기 관련 임차보증금 문의가 증가하고 있습니다.

우선 너무나 안타까운 상황입니다.

어디에서부터 잘못된 것인지는 모르겠습니다.

다만 처음 민법을 공부할 때 교과서에 전세 제도와 관련하여 우리나라에 특유하게 존재하는 제도라는 이야기를 보고, 이게 무슨 이야기지? 그리고 시중에서 많이 체결되는 전세금 지급 계약은 임대차 계약의 일종일 뿐이라는 이야기를 보고 이건 또 무슨 이야기지? 했던 기억이 납니다.

우리나라에 특유하게 존재하는 제도, 그리고 이를 임대차계약과 결합시킨 형태, 아마도 교과서의 저자들은 더 많은 이야기를 하고 싶음에도 명쾌한 답을 내리지 못하였기 때문에 거기서 멈춘 것은 아닌가 싶은 생각도 듭니다. 

 

저도 임대차와 전세금 지급 계약에 관한 수많은 생각이 꼬여서 뇌리를 스쳐가지만 아직은, 그리고 아마도 끝까지 정리가 되지 않을 것 같습니다. 

다만 지금 현재 제도 상으로 임차인이 보호받을 수 있는 수준에서 앞으로 임차인으로 살아갈 많은 분들이 조금이라도 덜 피해를 보았으면 하는, 그리고 위험을 방어할 수 있는 수단을 선택하는 데 있어 도움이 되길 희망할 뿐입니다.

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임차 목적 부동산이 경매에서 낙찰되어 대금이 결정되면 그 대금에서 임차보증금은 주택임대차보호법이 정한 최우선 소액보증금과 나머지 보증금으로 나누어서 변제받게 됩니다.

우선 제가 임대차 관련 포스팅을 몇 개 올린 것이 있습니다.

그 포스팅들을 읽은 것을 전제로 바로 간략하게 설명하겠습니다.

 

많은 분들이 알고 있다시피, 임차 목적 부동산이 전세 사기 등에 의하여 채권자들이 넘쳐나는 통에 파산이든 뭐든 경매 절차로 넘어갔을 때 누군가 이를 낙찰받아 대금이 생겨야 하는 것이 첫 번째 단계입니다.

요즘 같은 불경기에, 임차인이 떡하니 버티고 있는 부동산을 경매에서 매수하는 사람이 매우 적은 것이 현실입니다.

특히 하나의 주택으로 취급되는 다가구 빌라 같은 경우는 더욱더 힘든 상황입니다.

임차인이 너무나 많기 때문에 도저히 해결되지 않을 것 같은 두려움 때문입니다.

경매에서 매수인(낙찰자)이 나타나지 않으면 결국 임차인들은 싫더라도 임대차 계약 기간까지 계속하여 거주할 수밖에 없을 것입니다.

그렇게 되면 하릴없이 매수인이 나타나길 기다리는 수밖에 없습니다.

다행히 매수인이 나타나 대금을 지급하여 이제 부동산에 관련된 채권을 하나씩 해결하게 되었다고 가정해보겠습니다.

우선 경매비용(법원이 필요로 하는 비용)부터 공제하고, 그 다음으로 당해세라고 하여 부동산 자체에 부과된 국세나 지방세 등이 공제되어야 합니다.

이 부분이 현재 전세 사기와 관련하여 가장 큰 문제입니다.

임대인들이 이자도 못내고 있기 때문에 세금도 미납하고 있는 것이 대부분입니다.

나몰라라 하는 임대인들이 하는 행동들이 뻔하죠.

이 세금을 공제하고 나면 남는 금액이 얼마 안남게 되었을 때 임차보증금 중 주택임대차보호법이 정하는 최우선순위로 변제받을 수 있는 서울 기준 5,500만 원도 변제받지 못하는 상황이 생길 수 있습니다.

그래서 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에서는 세금을 먼저 공제하는 것에 대한 특례를 규정하고 있습니다.

따라서 세금이 먼저 공제되는 것을 막기 위하여 전세사기피해자 결정 신청을 하는 것이 중요한데 일반인들이 이 부분을 꽤나 어려워할 수밖에 없는 구조인 듯 합니다.

변호사와 상담을 거쳐 대응하는 것도 한 방법일 것 같습니다.

 

여튼 세금을 공제한 뒤 남는 금액은 설령 선순위 근저당권을 가진 은행이 있다고 하더라도 위에서 언급한 최우선순위 소액보증금을 먼저 공제하여 임차인에게 돌려주게 됩니다.

그리고 선순위 근저당권을 가진 은행 등에게 남은 금액을 근저당권의 피보전채권액 한도 내에서 돌려주고 난 뒤 남은 금액을 후순위로 대항력을 갖춘 임차인에게 돌려주는 구조입니다.

 

그래서 제가 선순위 근저당권이 설정되어 있어도 서울 기준 5,500만 원은 그래도 보장받을 수 있는 임대차계약을 맺는 것이 차라리 마음이 편하다는 내용의 포스팅을 올린 것입니다. 

그런데 이마저도 세금 문제 때문에 전세사기 피해자 결정 신청을 거쳐야 도움을 받을 수 있는 상황에 놓인 상태입니다.

그래서 임차 목적물이 경매 절차에 들어갔다면, 전세사기 피해자 결정 신청을 일단 해보아야 합니다.

국가가 경매 대금에서 세금으로 다 가져가버리게 된다면 최우선 소액보증금마저도 보장받지 못하게 되기 때문입니다.

경매절차에서 보증금 반환 채권 관련하여 배당요구하는 것 잊지 마시구요.

 

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